Algemene werkwijze
Ruimtelijke ordening verloopt binnen kaders, vastgelegd
door het Vlaams Gewest.
-het gewestplan uit de jaren ‘70; geactualiseerd door de
ruimtelijke structuurplannen Vlaanderen
-meer gedetailleerd: het ruimtelijk uitvoeringsplan van
een bepaalde regio, ook vastgesteld door het Vlaams Gewest.
Deze plannen geven de grote krijtlijnen: bijv. de rode
gebieden zijn woongebieden, de wit-rode gebieden woonuitbreidingsgebieden.
De bedoeling van deze plannen is de ruimte ordelijk in te
delen, zodat bijv. niet alles zomaar volgebouwd kan worden.
Anderzijds: Als een eigenaar grond bezit in het rode
gebied kan hij erop bouwen.
-Vlaanderen heeft ook een dichtheid van bebouwing vastgesteld:
voor stedelijke gebieden is dit 25-30 wooneenheden per hectare.
- De Vlaamse Regering activeert indien zij het nodig acht
bepaalde woonuitbreidingsgebieden.
-Het grond-en pandendecreet had als bedoeling slapende
bouwgronden te activeren. Gemeentesturen moesten hierin zogezegd het voorbeeld
geven.
Als er een gebied omgevormd wordt van woonuitbreiding
naar woongebied dan proberen meestal projectontwikkelaars daarin zoveel
mogelijk gronden te verwerven.
Het projectmanagement van de stad wordt liefst zo vroeg
mogelijk betrokken bij de verdere planning en ontwikkeling en probeert samen
met de grote ontwikkelaars (bijv. Matexi) te streven naar een zo hoog mogelijke
kwaliteit van de geplande bewoning.
Voor grote gebieden ontwikkelt ze een bepaalde visie,
vaak samen met studiebureaus, op basis van o.a. biologische waarderingskaarten,
kaarten van waterlopen en geologie…
De verticale diensten van de stad (ruimtelijke ordening,
mobiliteit…) fungeren daarin als adviseurs.
Zo probeert men samen tot een definitief visieplan voor
het gebied te komen.
Soms worden er andere verenigingen bij betrokken: school,
welzijn, jeugdvereniging…
De ontwikkelaar zorgt voor de nodige infrastructuur en
biedt kavels aan, soms zorgt een andere ontwikkelaar (bijv. Superhuis) voor de
bouw van de woningen of appartementen, soms blijft dit ook bij degene die de
grond heeft verworven.
De dienst projectmanagement zorgt ook mee voor opvolging
van de uitvoering om de ideeën en concepten ook in de uitvoering te garanderen.
Als iemand eigenaar is van een bepaald stuk grond en dit
ligt in een rode zone van het gewestplan, dan kan de stad in principe niet
verhinderen dat hij erop gaat bouwen.
Wel kijkt de dienst ruimtelijke ordening naar de landschappelijkheid,
de mobiliteit … en kan vanuit deze domeinen wel eisen opleggen, zodat de
eigenaar de ontwikkeling van het geheel niet hypothekeert.
Binnen een nieuwe ontwikkeling binnen de rode zone kan
men 20 vierkante meter groen per wooneenheid vragen.
In
praktijk worden projecten daarna gefaseerd uitgevoerd, waarbij de stad
adviserend kan optreden, hoewel er niet zoveel instrumenten voor handen zijn.
Maar voor de rest speelt de markt. Als
projectontwikkelaars gronden gekocht hebben, willen ze deze zo vlug mogelijk
laten renderen. Meestal brengen ze deze met een twintigtal kavels/woningen
tegelijk op de markt. Als ze hiermee een overaanbod creëren, raken ze hun
woningen/appartementen minder snel kwijt…
Op lange termijn zal de nieuwe uitdaging er echter in
bestaan om de bestaande bebouwing te vernieuwen, meer duurzaam te maken.
Speelruimte en
invloed
De stad heeft weinig instrumenten in handen om bebouwing
te reguleren en/of groen in de stad te beschermen.
-voor projecten moet de eigenaar aantonen hoe zijn
plannen passen in het geheel en dat hij de uitvoering van het geheel niet
hypothekeert
-de rooilijn moet goedgekeurd worden: de scheiding tussen
privaat domein en publiek domein. Als de eigenaars zich onvoldoende schikken
naar voorwaarden van openbaar nut, dan kan het bestuur de goedkeuring van de
rooilijn gemotiveerd weigeren.
Maar voor de rest zijn de diensten aangewezen op overleg
met de ontwikkelaars.
-Als de stad een grotere groene zone wil ontwikkelen in
een woongebied, dan moet het van de Vlaamse overheid in principe planschade
betalen aan de eigenaar. Een techniek die men
bij de Heizijdse velden heeft gebruikt om dit te voorkomen, is deze van
het toekennen van ontwikkelingsrechten.
Als de ontwikkelaar in fase 1 bepaalde gronden wil
ontwikkelen, dan moet hij ook een aantal vierkante meters grond verwerven in de
voorziene groene zone en deze kosteloos afstaan aan de stad, zodat deze de
groene zone kan ontwikkelen. In de zone die de eigenaar zelf mag bebouwen wordt
dan een grotere bouwdichtheid toegestaan. Toch leidt deze techniek tot een
meerkost van 3 – 4000 euro per wooneenheid, wat door het bestuur aanvaardbaar
wordt geacht voor het creëren van meer woonkwaliteit door het
gemeenschappelijke domein.
Dus is overleg met de ontwikkelaars de meest aangewezen
weg: vanuit een win-winsituatie proberen na te streven, door ingrepen te
voorzien die maatschappelijk belangrijk zijn, maar ook de woonkwaliteit
verhogen van de mensen die er gaan wonen (en dus de aantrekkelijkheid van de
aangeboden kavels of woningen te verhogen).
Persoonlijke bemerkingen
De gewestplannen hebben als
gevolg dat alle gebied in het rode gebied “vogelvrij” zijn voor bebouwing, want
dit brengt het meest op voor de eigenaars en de besturen hebben weinig of geen
instrumenten in handen om hiertegen iets te doen.
De gewestplannen hebben
kwistig gestrooid met rode en rood/witte gebieden, zodanig zelfs dat bij de
herzieningen geen extra ruimte voor woongebied moest bijgemaakt worden. Dit wil
zeggen dat ze de bouwgegadigden ruim hebben bedeeld.
Alhoewel gewestplannen
verfijnd worden door ruimtelijke uitvoeringsplannen, is het zo dat het erg
moeilijk wordt om gronden die als rood ingekleurd zijn een andere bestemming te
geven (bijv. om een groene zone te creëren binnen de stad)
Als besturen eigenaar zijn, of
mede-eigenaar, van bepaalde gronden dan hebben ze meer invloed op de invulling
ervan. Maar door het grond- en pandendecreet en de benarde financiële toestand
van de gemeenten, zijn veel gronden verkocht en bebouwd.
De Vlaamse Regering heeft de
stadsbesturen weinig of geen instrumenten in handen gegeven om natuur in de
stad te behouden.
Gevolg: projectontwikkelaars,
de mannen met geld en invloed, bepalen hoe de stad eruit ziet en eruit zal
zien, niet het bestuur. Met een beetje kwade wil en met wat overdrijving kan
men zeggen dat het projectmanagement van de stad in dienst van de
projectontwikkelaars mee helpt de aantrekkelijkheid van hun aanbod te verhogen
en dat de gemeenschap en de kopers hiervoor betalen?
Enkele principes
Hieronder volgen nog enkele principes, die de diensten
ruimtelijke ordening en projectmanagement proberen te hanteren (buiten degene
die hierboven reeds aan bod zijn gekomen)
Plannen zoals biologische waarderingskaarten, geologie,
waterhuishouding… spelen een belangrijke rol bij de planning.
Trage wegen worden relatief vlug gepland, zij zijn de
ankerpunten.
Ook wordt rekening gehouden met de zichtassen. Deze zijn
belangrijk om een beleving van ruimte te creëren.
Als er voldoende schakels worden voorzien dan kan de
fauna en flora zich handhaven.
De aard van het voorziene groen is afhankelijk van de
plaats waar het staat: in de kern wordt groen aangeplant dat een net uitzicht
heeft en makkelijk te onderhouden is; iets meer uit de kern kan het wat wilder
zijn en nog meer naar de periferie wordt het nog meer ecologisch en wild… een
ander soort groen dus.
In elk project probeert voorziet men 15% sociale
woningbouw.
Medewerkers van de dienst projectmanagement zijn ervan overtuigd dat ze regelmatig achter
hun bureau vandaan moeten komen zodat ze de situatie op het terrein kunnen
bekijken.
Men probeert te zorgen voor wonen in een kwalitatieve
omgeving. Wonen in het park is daar een vorm van, bijv. Heizijdse velden,
Kasteelloop…
Persoonlijke bemerkingen
De dienst doet erg veel
inspanningen om de leefbaarheid, de kwaliteit van de leefomgeving te verhogen.
Maar de mensen werken binnen een erg enge speelruimte, omdat de wetgeving de
projectontwikkelaars en grondeigenaars in een bijna onaantastbare positie heeft
geplaatst.
De idee van voldoende schakels
voor de natuur te blijven behouden wordt m.i. niet voldoende gerealiseerd,
omdat overal kleine groene eilandjes in de stad wegvallen (bijv. het verdwijnen
van hoogstambomen op het vroegere CDO (foto 17), het verdwijnen van het groene
pleinkarakter op het Stokts Plein (foto 1), het verdwijnen van het veldje aan
Attelfond (foto 28). Het is juist mijn grote vrees dat de steentjes niet meer op elkaar
gaan passen en de vogels en ander leven uit de stad gaan verdwijnen.
Enkele concrete
projecten
In het ruimtelijk uitvoeringsplan voorziet het Vlaams
Gewest de omgeving van de Wieltjes als groen gebied. Een deel boven de
Heizijde, de weilanden voorbij de bocht en tegenover Boones Blijk, wordt
woonuitbreidingsgebied, wat onbegrijpelijk is. Hiermee geeft men de Heizijde
als grens-stellend voor het woongebied op.
Een deel van de andere kant van de Fonteinstraat wordt
bebouwd. Ook hier overschrijdt men een “natuurlijke grens”.
Men zal proberen gebruik te maken van geothermie voor de
verwarming van de geplande woningen.
In het visieplan wordt de vallei van de Meergorenloop
gevrijwaard… Vraag is hoe dit in de
realisatie zal gebeuren: als men op twintig meter een rij woningen heeft staan,
dan kan men moeilijk van vrijwaring spreken.
Centraal wordt er een groot park voorzien. Dit wordt volgens ecologische principes aangelegd. Er komt ook een fruitboomgaard met een scala aan rassen. Dit dient ook als groene vinger tussen het vennengebied en de stadskern.
Centraal wordt er een groot park voorzien. Dit wordt volgens ecologische principes aangelegd. Er komt ook een fruitboomgaard met een scala aan rassen. Dit dient ook als groene vinger tussen het vennengebied en de stadskern.
Bij de aanleg van de brug heeft men oog gehad voor fauna
en flora: o.a. door schanskorven als afbakening te gebruiken, de aanleg van een
bloemenweide (die 25 soorten dagvlinders aantrekt), het behoud van twee
bunkers (foto35), waarvan men er één hoopt te laten gebruiken door vleermuizen
Het bosje met het
knuppelpad (foto 85)
wordt in het ruimtelijk uitvoeringsplan als natuurzone
aangeduid. Dit is mogelijk omdat dit eigendom is van de stad. De terreinen van
de tennisclub zijn ingekleurd als recreatiegebied.
Stationsomgeving
Met dit project wil men een stukje stedelijkheid creëren,
dit betekent dan ook dat het voorziene groen een ander karakter krijgt…(foto 28 Foresco, idem, foto 28 eerder volkstuintjes)
Melkhoek (foto 7)
De stad is 15% eigenaar van de gronden. Hierdoor kan men
een trage weg realiseren, afgezoomd met wilgen.
Er is een bufferbekken voorzien, dat een zeer natuurlijk
uitzicht zal krijgen en waar men amfibieën en andere fauna en flora alle kansen
gaat geven. Dit bufferbekken wordt op last van de ontwikkelaar aangelegd. Er worden bomen voorzien die geknot moeten
worden.
Schorvoort (foto 109)
Hier zorgen de plannen voor een meer transparante
structuur.
Er zullen verschillende parken aangelegd worden, zeker in
de watergevoelige gebieden van de Aa-vallei.
Ook worden verschillende trage wegen voorzien.
Persoonlijke bedenkingen
Heizijdse velden
Toch blijf ik het een beetje
ironisch vinden dat men de stadsboerderij op een perceeltje inplant, waar men
16 17 hectare landbouwgrond heeft verkwanseld aan bewoningen. Men vergeet
hierbij dikwijls dat het eeuwen heeft geduurd om deze grond vruchtbaar te maken
in de arme zandgronden van de Kempen, en dat China al jaren landbouwgrond
aankoopt in Afrika….
Men heeft veel moeite gedaan om een centraal park als groene vinger te creëren; hopelijk biedt dit voldoende om de bijen in de stadsboerderij niet te laten verhongeren.
Men wil wel de vallei vrijwaren, maar in hoeverre is dit: als men na tien meter op een rij woningen kijkt, dan kan men moeilijk van “vrijwaren” spreken.
Men wil wel de vallei vrijwaren, maar in hoeverre is dit: als men na tien meter op een rij woningen kijkt, dan kan men moeilijk van “vrijwaren” spreken.
De fietsbrug
is een mooie, maar dure
realisatie. Toch kunnen er vragen gesteld worden bij de noodzaak ervan, als er
vijftig meter verder een bestaande brug ligt… De dienst merkt op dat de impact
van een autovrije voetgangers- en fietsbrug niet mag onderschat worden en dat
het project grotendeels met provinciale en Europese subsidies werd
gerealiseerd.
De stationsomgeving
Hier duwt men zoveel wooneenheden,
kantoren en andere voorzieningen samen dat er geen ruimte meer blijft voor
groen. Hierdoor verdwijnt weer een van de stepping-stones voor vogels en ander
leven…
De Melkhoek
is een zoveelste voorbeeld van
het opofferen van landbouwgrond voor verdere bebouwing.
het Knuppelpad-bosje
Hier kan dus wel een stukje
woongebied omgevormd worden in natuurzone, omdat het eigendom is van de stad.
Wat is er de laatste jaren met de andere gronden van de stad gebeurd en welke
kansen heeft men zo laten verloren gaan? Het gemakkelijkste is natuurlijk om
deze gronden te laten volbouwen en het brengt nog op ook.
En natuurlijk wordt alles gerelativeerd als men even naar
de Nieuwe Kaai wandelt: men gaat beginnen aan de bouw van 42 appartementen,
verdeeld over 3 woonblokken, aan de overzijde van de Nieuwe Kaai. Dit gebied
stond op de biologische waarderingskaart ingekleurd als waardevol (foto 44). Hier heeft
men dus een duidelijke aanduiding welke waarde men hieraan hecht….
Met dank aan de dienst projectmanagement van de stad Turnhout,
en voornamelijk aan Ive van Bouwel
Geen opmerkingen:
Een reactie posten